Eine defekte Heizung und klirrend kalte Räume sind eine absolute Horrorvorstellung, doch was kann man als Mieter tun, wenn die Heizung nicht funktioniert?
Warum ist das richtige Heizen so wichtig?
Das Hauptproblem ist, dass bei zu stark ausgekühlten Räumen die Gefahr von Schimmelbildung hoch ist, da in abgekühlten Zimmern die Luftfeuchtigkeit steigt, dies fördert die Schimmelpilzbildung. Dem kann man durch richtiges Heizen und Lüften entgegenwirken.
Zu viel Heizen ist auch nicht gut, denn erstens wird es durch den Energieverbrauch viel zu teuer und es schadet zweitens der Gesundheit. Ist es im Raum zu heiß, sinkt die Luftfeuchtigkeit und das geht zu Lasten von Binde- und Schleimhäuten und trocknet die Haut aus.
Welche Pflichten hat der Vermieter?
Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass jeder Raum in der Heizperiode (01.Oktober bis 30. April), in der Zeit von 6 bis 24 Uhr, eine Temperatur von 20°C erreichen kann. Das geöffnete Heizkörperventil darf dabei keine störenden Geräusche verursachen (vgl. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26.05.1995, Az. 41a C 1371/93).
In der Nacht zwischen 24 und 6 Uhr muss eine Raumtemperatur von 18°C erreichbar sein (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97).
Diesen Anspruch hat ein Mieter natürlich auch, wenn die Temperaturen dies auch außerhalb der Zeit zwischen Anfang Oktober und Ende April verlangen. Fällt die Heizung aus und es entstehen Gefahren für die Gesundheit und in der Wohnung könnte durch Feuchtigkeitsschäden schlimmstenfalls Schimmel entstehen, so muss der Mieter das nicht hinnehmen.
Was kann ein Mieter bei defekter Heizung tun?
Oftmals ist es kein böser Wille des Vermieters, wenn er auf eine defekte Heizung nicht umgehend reagiert. Wohnt er z.B. nicht selbst im Mietobjekt, so muss er zunächst von dem Mangel in Kenntnis gesetzt werden.
Der Mieter ist hier zur Information des Vermieters verpflichtet und muss dringend auf umgehende Abhilfe bestehen.
Sollte der Vermieter oder sein Vertreter (z.B. der Hausmeister) nicht erreichbar sein und es sich um einen akuten Notfall handeln, darf der Mieter auch selbst eine Firma einschalten, um den Schaden zu beheben. Die Kosten sind im Anschluss vom Vermieter zu entrichten.
Wichtig hierbei ist allerdings, dass der Mieter Zeugen benennen kann, die eine Notfallsituation und das Nichterreichen des Vermieters bestätigen können. Es empfielt sich, ein Temperaturprotokoll zu führen.
Hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung bei defekter Heizung?
Damit ein Anspruch entstehen kann, muss der Mieter seinen Vermieter schnellstmöglich von dem Defekt unterrichtet haben, denn der Vermieter muss auf den Mangel aufmerksam gemacht worden sein.
Aber es gibt klare Richtlinien, ab wann eine defekte Heizung als Mietmangel gilt. Zunächst kommt es auf die Nutzung des Raumes an. Eine kühlere Temperatur zwischen 18°C und 20°C kann in Schlafzimmer oder Küche vertretbar sein. Solche Temperaturen gelten im Wohnzimmer während des Winters aber als nicht hinnehmbar, wenn sie länger als drei Tage dauern. In diesem Fall liegt ein sogenannter Gewährleistungsmangel oder Mietmangel vor.
Wichtig ist, dass eine Abnahme der Temperatur über einen längeren Zeitraum andauern muss, fällt die Heizung nur für ein paar Stunden aus, ergibt sich daraus kein Anspruch für eine Mietminderung.
Bei Mietminderungen betrachtet man immer den Einzelfall. Folgende Besonderheiten sollten unbedingt beachtet werden, bevor die Mietminderung in Betracht gezogen wird:
Minderung ist erst ab dem Tag möglich, an dem der Vermieter über den Defekt in Kenntnis gesetzt wurde. Dem Vermieter muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden selbst zu beheben. Hat der Vermieter die Heizungsreparatur bereits angekündigt, besteht kein Anspruch mehr auf Mietminderung. Die Mietminderung muss dem Vermieter angekündigt werden.
Auch die Höhe einer Mietminderung hängt grundsätzlich vom Einzelfall ab. Richten tut man sich in diesem Fall danach, in wieweit die tatsächliche Temperatur eines Raumes von der als normal geltenden Temperatur abweicht.
Als normal gelten tagsüber für Wohnräume 20 – 22°C und nachts 18°C. Bei einer durchgängigen Raumtemperatur von 14°C oder weniger, gilt die Wohnung als unbewohnbar, in diesem Fall könnte man die Miete im Winter bis zu 100% kürzen.
Je nach Temperaturen können hier also die Zahlen nach Einzelfall variieren. Wichtig hierbei ist, dass die Mietminderung bei defekter Heizung sich immer an der Warmmiete bemisst.